Baseado no Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 elaborado pela PwC e o ULI, coloco a tradução de uma das partes mais relevantes, dedicada à análise do mercado de Varsóvia:
" Varsóvia pode estar na 3ª posição do ranking das cidades este ano, mas os estrangeiros têm uma maior crença no mercado do que os investidores domésticos. A economia estável de Varsóvia é o seu maior trunfo. Em 2011 a Polónia superou a Rússia como o mercado mais atraente para investimentos estrangeiros em imobiliário.
Ao antecipar a crescente importância de Varsóvia como o centro financeiro para a região da Europa do Leste, o maior foco está no mercado de escritórios de Varsóvia. Mas no retalho Varsóvia também obtém uma muito boa avaliação. É sem dúvida uma localização chave para as grandes marcas internacionais, taxas de desocupação extremamente baixas (abaixo de 1% em Setembro) e um défice de oferta estão a exercer pressão para subida das rendas. A dificuldade dos promotores em financiar projectos de retalho faz com que estas restrições de oferta se venham a manter por algum tempo mais.
Além de ser um mercado com uma boa performance na região da Europa Central e de Leste devido a uma forte procura doméstica e crescimento robusto durante 2011, a Polónia foi o único país da União Europeia a evitar a recessão em 2009. “Varsóvia é onde todos querem estar neste momento” disse um dos inquiridos. Um outro gestor europeu de fundos referiu que angariar capital para a Polónia tem tido sucesso junto dos investidores.
Mas o sentimento dos entrevistados que estão baseados na Polónia foi mais reservado. Existe a preocupação sobre como o abrandamento do crescimento da região irá afectar o país. Reflectindo uma análise de negócios mais alargada e os dados do mercado de trabalho, as expectativas de que a economia da Polónia irá abrandar a partir do segundo trimestre do ano fizeram os economistas reduzir em Novembro a taxa de crescimento esperada do PIB para 2012 de 3,2% para 2,5%.
“ Varsóvia continua a ter uma grande procura devido à elevada migração laboral e uma demografia a seu favor. Porém, existe uma baixa taxa de crescimento dos salários e o optimismo da sociedade não é alto”. Um investor baseado na Europa Central pensa que a compressão das yields terminou: “Muitos acorreram ao mercado imobiliário de Varsóvia, o que pode levar a sobreaquecimento.” . “A actualidade é incerta e ninguém sabe o que irá acontecer. A realidade pode atingir-nos. Tudo irá depender da disciplina dentro da Zona Euro.”
O financiamento bancário limitado é uma preocupação para este mercado como nos outros. Apesar dos bancos locais terem disponibilidade financeira e acesso a dívida, existe o receio que as casas-mães desses bancos locais comecem a retirar dinheiro para os seus mercados nos próximos meses. Por isso, apesar do optimismo generalizado neste inquérito, os entrevistados locais não vislumbram maiores perspectivas para a sua cidade em 2012 face a outras localizações. Aqueles com bons projectos ou novos projectos com uma elevada pré-locação serão capazes de refinanciamento, ao passo que outros irão enfrentar dificuldades. Os investidores especulativos não irão aceder a dívida a não ser que o imóvel esteja muito bem localizado e os promotores estão a resguardar-se e a avaliar melhor de que forma o mercado polaco será afectado em 2012.
“ É uma altura para uma observação cuidada. Nós não estamos a planear iniciar projectos com elevado risco.” Um outro entrevistado disse que “2011 foi um ano muito bom para o nosso negócio, mas estamos a preparar-nos para tempos mais difíceis. A primeira metade de 2012 não será tão má e o financiamento bancário ainda poderá ser conseguido, mas antecipamos um agravamento da situação na segunda metade do ano”.
O sector residencial em particular é apercebido pelos entrevistados como um sector de alto risco devido ao excesso de oferta e espera-se que os preços venham a cair no decorrer do ano. Esta preocupação é reflectida nos dados deste inquérito, onde o sector residencial de Varsóvia ocupa a metade da tabela no ranking das cidades analisadas. “Os preços no mercado residencial irão cair pelo menos 10%.”"
